האם הערכת שמאי מחייבת את הצדדים בעסקת נדל״ן? דנה תדמור מסבירה

כאשר אנו נכנסים לסופר מרקט, על כל מוצר מופיע תווית מחיר ובהתאם למחיר המצוין בה, אנו יכולים להחליט האם אנחנו מעוניינים לקנות את המוצר אם לאו. בעולם הנדל"ן לא קיימות תוויות מחיר כאלה, מה שמסבך מאוד את תהליך קבלת ההחלטות בתהליך רכישה של נכס נדל"ן או מקרקעין. בתחום המקרקעין, האחריות על הצמדת התווית לנכס היא בידיו של שמאי מקרקעין. העניין הוא ששמאים שונים יכולים לייצר תוויות שונות, ונשאלת השאלה עד כמה מחייבת הערכת שמאי את הצדדים לעסקה. על כך מסבירה עו"ד דנה תדמור בשורות הבאות.

הערכת שמאי – אמרו לי את מטרתה ואומר לכם עד כמה היא מחייבת

המידה בה מחייבת הערכת שמאי את הצדדים לעסקה תלויה במידה רבה במטרה שלשמה היא נערכת. כאשר מגיעים שני צדדים אל שולחן המשא ומתן לצורך סגירת עסקת רכישה של נכס נדל"ן, יכול כל אחד מהצדדים להזמין הערכת שמאי משלו. במקרה זה, משמשת הערכת השמאי ככלי לכל אחד מן הצדדים להבין מהו הערך המוערך של הנכס בכדי לאפשר משא ומתן אפקטיבי. יחד עם זאת, הערכה זו אינה מחייבת אף צד, וכל אחד מהצדדים יכול להתנות את קיום העסקה בכל מחיר או לסגת ממנה אם ההערכה שעליה מתעקש הצד השני אינה מקובלת עליו.

ישנם גם מקרים אחרים, כפי שמסבירה דנה תדמור, בהם הערכת השמאי מהווה כלי מסחרי מחייב כתנאי לסגירת עסקה. אחת הדוגמאות הקלאסיות למקרה כזה היא המקרה של בקשת משכנתא מהבנק. במקרה זה, ימנה הבנק שמאי מטעמו לבדיקת ערך הנכס, ובהתאם להערכת השמאי יקבע הבנק את גובה המשכנתא שהוא מוכן להעמיד לטובת הלקוח. אם הלקוח מעוניין לקחת משכנתא מאותו הבנק, הרי שהערכת השמאי שנערכה בתיק היא מחייבת עבורו. יחד עם זאת, הלקוח יכול לסגת מהעסקה לחלוטין ולהחליט שאם זוהי הערכת השמאי, הרי שהוא מוותר על המשכנתא שמציע לו אותו הבנק.

המשמעות של הדברים היא, שבמובן מסוים, הערכת שמאי היא לעולם אינה הערכה מחייבת, שכן בכל מקרה, גם במקרה של הלוואת משכנתא, יכול הצד שעליו לא מקובלת הערכת השמאי, לסגת מהעסקה בכלל.

הערכת שמאי – נקודת פתיחה למשא ומתן

הצורה הנכונה יותר להסתכל על הערכת שמאי, על פי עורכת הדין דנה תדמור, היא כנקודת פתיחה למשא ומתן. הערכת השמאי יוצרת מעין בנצ'מרק שממנו אפשר להתחיל לדון בגובה העסקה לרכישת הנכס או לתנאי המשכנתא. סביב הערכת השמאי, יכול כל צד להציג טענות לשווי גבוה יותר או נמוך יותר של הנכס ביחס למה שהעריך אותו השמאי, וזה לא משנה כל כך עד כמה מדובר בטענות צודקות או נכונות עובדתית. מה שחשוב הוא הרצון של כל צד לסגור את העסקה, ועד כמה הוא מוכן להתגמש סביב הערכת השמאי בכדי להשלים את העסקה.

במרבית המקרים, שני הצדדים לעסקה יזמינו הערכת שמאי, כל אחד מהצד שלו, ונקודת הפתיחה תיקבע בהתאם לשתי הערכות אלה גם יחד. נושא שאותו מדגישה דנה תדמור הוא, שהערכת השמאי היא הערכת שווי נדל"ני טהור, שאינו כולל מרכיבים כמו מיסוי מקרקעין והיטלים שונים. בדיוק מהסיבה הזאת, בעסקאות נדל"ן בכלל, חשוב לקבל סיוע של עו"ד מקרקעין שידע לקחת את הערכת השמאי, לשקלל אותה עם המיסים הצפויים בעסקה ועם הוצאות ועלויות בלתי צפויות אחרות, על מנת לגבש את השווי האמיתי לעסקה עבור הצד אותו הוא מייצג, ולבנות מנגנונים לחלוקת נטל המס בין הצדדים באופן שיכול לשנות את גובה העסקה בצורה מהותית, ביחס להערכת השמאי הראשונית.

הגב

avatar
  Subscribe  
Notify of